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購(gòu)房合同糾紛案例分析：

上訴人(原審被告)：李瑞庚，男，1924年8月4日出生，漢族，住廣州市荔灣區(qū)光復(fù)路35號(hào)。

委托代理人：李灝(本案原審被告)。

被上訴人(原審原告)：高路加，男，1947年2月11日出生，漢族，住廣州市桂花崗東1號(hào)北12-102號(hào)。

委托代理人：王永紅，廣東廣信律師事務(wù)所律師。

委托代理人：古莉，廣東廣信律師事務(wù)所律師助理。

原審被告：李灝，男，1967年1月22日出生，漢族，住廣州市青鳳大街20號(hào)502房。

上訴人李瑞庚因購(gòu)房合同糾紛一案，不服廣州市白云區(qū)人民法院(2002)云法民初字第2042號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院認(rèn)為：原告妻子葉燕瓊代原告，被告李灝代被告李瑞庚簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，該協(xié)議經(jīng)雙方自愿、自主簽訂，合同成立，但依據(jù)合同約定該協(xié)議經(jīng)雙方簽訂并經(jīng)公證后生效，而雙方至今沒(méi)有辦理公證手續(xù)，且根據(jù)被告提供的爭(zhēng)議房屋的有關(guān)材料，該爭(zhēng)議房屋屬房改房，至今尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)際并未明晰，在產(chǎn)權(quán)證尚未辦好之前，被告李瑞庚只有房屋使用權(quán)，并不享有該房屋完全產(chǎn)權(quán)，因此原、被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議尚未生效，在該房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)法確定何時(shí)明晰的情況下，該協(xié)議書(shū)不發(fā)生法律效力。故原告要求退還定金5000元合理合法，本院予以支持。被告李灝只是代李瑞庚簽訂協(xié)議，該合同無(wú)效的法律后果應(yīng)由李瑞庚承擔(dān)，李灝不承擔(dān)任何法律責(zé)任。據(jù)此，該院于2003年1月15日作出判決：一、高路加與李瑞庚簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。二、李瑞庚于本判決書(shū)生效之日起十五日內(nèi)，退還高路加房屋定金5000元。三、駁回高路加的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)260元由李瑞庚負(fù)擔(dān)。

判后，李瑞庚不服，上訴稱：被上訴人的妻子葉燕瓊通過(guò)中介公司代被上訴人向其購(gòu)買(mǎi)廣州市白云區(qū)解放莊云泉居B3棟10號(hào)樓404房。葉燕瓊與上訴人之子李灝于2002年10月4日在中介公司簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，在簽訂協(xié)議時(shí)，李灝已向葉燕瓊提供了充足的產(chǎn)權(quán)文件，葉燕瓊也確信上訴人對(duì)該屋擁有清晰的產(chǎn)權(quán)，故葉燕瓊當(dāng)場(chǎng)支付5000元定金購(gòu)買(mǎi)上述房屋。協(xié)議書(shū)明確約定，被上訴人在給付200000萬(wàn)元房款的同時(shí)，該房屋立即由被上訴人使用，待上訴人領(lǐng)取房產(chǎn)證，與被上訴人辦理好過(guò)戶手續(xù)后，再給付余下房款16000元。但2002年10月16日雙方在廣東省公證處申請(qǐng)辦理公證手續(xù)時(shí)，被上訴人提出房屋的新低價(jià)格和他類(lèi)付款方式，并聲稱除非上訴人接受，否則被上訴人取消購(gòu)房意向并要求上訴人返還購(gòu)房定金5000元，因上訴人無(wú)法接受被上訴人的上述意見(jiàn)，故雙方?jīng)]有辦理公證手續(xù)。另上訴人認(rèn)為爭(zhēng)議房屋是其在1999年向廣州市教委購(gòu)買(mǎi)的，其已付清全部購(gòu)房款，房屋也已交付給其使用，且房產(chǎn)證正在辦理之中，故上訴人對(duì)該屋是擁有產(chǎn)權(quán)的，可對(duì)該房屋進(jìn)行處分，其與被上訴人所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議并沒(méi)有違反法律的規(guī)定，應(yīng)為合法有效，被上訴人因其自身的原因拒絕履行合同，過(guò)錯(cuò)在被上訴人，被上訴人應(yīng)承擔(dān)不履行約定的法律責(zé)任，其無(wú)權(quán)要求上訴人返還定金。綜上所述，上訴人請(qǐng)求二審法院確認(rèn)雙方所簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》成立有效;被上訴人無(wú)權(quán)要求返還已付的定金5000元;本案的全部訴訟費(fèi)用均由被上訴人負(fù)擔(dān)。被上訴人高路加答辯同意原審判決。

經(jīng)審理查明，被上訴人高路加通過(guò)房地產(chǎn)中介"宏基房地產(chǎn)"了解到上訴人有一套位于廣州市白云區(qū)解放莊云泉居B3棟10號(hào)樓404的房屋要出售。 2002年10月4日，被上訴人的妻子葉燕瓊代被上訴人及上訴人之子李灝代上訴人共同簽訂了一份《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，約定：上訴人將位于廣州市白云區(qū)解放莊云泉居B3棟10號(hào)樓404的房屋出售給被上訴人，買(mǎi)賣(mài)的房屋總價(jià)為216000元，在辦理好公證后當(dāng)天內(nèi)先支付購(gòu)房款20萬(wàn)元，余款16000元在辦好房產(chǎn)證后全部付清;上訴人在當(dāng)天辦好公證后收齊20萬(wàn)元后，將房屋的鎖匙以及房屋的一切證件交付被上訴人，被上訴人付清房款后產(chǎn)權(quán)歸被上訴人所有，上訴人必須保證協(xié)助被上訴人辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，所需費(fèi)用由被上訴人支付，到白云區(qū)公證處公證的手續(xù)費(fèi)由雙方負(fù)責(zé);上訴人保證上述房屋的權(quán)屬清楚，若發(fā)生與上訴人有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概由上訴人負(fù)責(zé)清理，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，如因上訴人的原因給被上訴人造成經(jīng)濟(jì)損失，上訴人負(fù)責(zé)賠償;被上訴人不能按期向上訴人付清購(gòu)房款，或上訴人不能按期向被上訴人交付房產(chǎn)，每逾期一日，由違約的一方向另一方給付相當(dāng)于上述房屋總價(jià)千分之一的違約責(zé)任金;協(xié)議同時(shí)約定該協(xié)議經(jīng)雙方簽名并經(jīng)公證后生效。簽約當(dāng)日，被上訴人向上訴人交付了人民幣5000元作為定金，由原審被告李灝代收，后李灝將該款轉(zhuǎn)交給上訴人。2002 年10月16日，被上訴人與上訴人及李灝一同前往廣東省公證處申請(qǐng)公證，但該公證處未能給予辦理公證。

另查明，白云區(qū)泉水街10號(hào)4樓404單元是上訴人于1999年12月28日向廣州市教育委員會(huì)購(gòu)買(mǎi)的房改房，該房建筑面積為107.5777 平方米，上訴人購(gòu)買(mǎi)該房的價(jià)款為46789.77元。2000年12月26日，上訴人一次性付清了上述購(gòu)房款。上訴人至今沒(méi)有領(lǐng)取爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)證。

在本案二審期間，爭(zhēng)議房屋的原產(chǎn)權(quán)單位廣州市教育局房改辦出具證明，表明其單位對(duì)上訴人出售房屋的行為不表示反對(duì)，但要求按廣州市人民政府關(guān)于已購(gòu)公有住房上市的規(guī)定辦理。上述證據(jù)經(jīng)出示給被上訴人質(zhì)證，被上訴人對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議，但認(rèn)為產(chǎn)權(quán)單位未明確訟爭(zhēng)房屋可以上市交易，只是要求按廣州市人民政府關(guān)于已購(gòu)公有住房上市的規(guī)定辦理;根據(jù)該規(guī)定，房改房上市需領(lǐng)有產(chǎn)權(quán)證后才可上市交易，上訴人所出售的房屋并不具備上市的條件，故其不同意再購(gòu)買(mǎi)該房。

本院認(rèn)為，上訴人之子李灝代上訴人、被上訴人之妻葉燕瓊代被上訴人共同簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，該協(xié)議是雙方真實(shí)的意思表示，且上訴人與被上訴人對(duì)該協(xié)議沒(méi)有表示異議，故該合同成立。因合同明確約定協(xié)議須經(jīng)雙方簽名并經(jīng)公證后才生效，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十五條的規(guī)定，該合同是附生效條件的合同，由于公證處對(duì)雙方的公證申請(qǐng)未給予辦理，導(dǎo)致合同約定的生效條件無(wú)法成就，故該合同應(yīng)屬成立但未生效的合同，對(duì)雙方當(dāng)事人均無(wú)法律約束力。雖然上訴人至今沒(méi)有取得爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)證，但根據(jù)原產(chǎn)權(quán)單位廣州市教育局房改辦出具的意見(jiàn)，產(chǎn)權(quán)單位對(duì)上訴人出售房屋的行為并沒(méi)有表示反對(duì)，《廣州市已購(gòu)公有住房上市規(guī)定》亦沒(méi)有明確規(guī)定尚未取得產(chǎn)權(quán)證的公有住房不得上市出售，據(jù)此，原審判決以爭(zhēng)議房屋至今未辦理產(chǎn)權(quán)證，訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)并未明晰，上訴人對(duì)該屋只有使用權(quán)而不享有完全產(chǎn)權(quán)為由，將雙方所簽訂的購(gòu)房合同定性為無(wú)效合同是不當(dāng)?shù)?，?yīng)予糾正?，F(xiàn)因雙方無(wú)法就合同的生效及繼續(xù)履行達(dá)成一致意見(jiàn)，故雙方所簽訂的合同應(yīng)予以解除。被上訴人要求上訴人退回所交納的5000元定金合法合理，應(yīng)予支持。上訴人堅(jiān)持以合同有效為由，拒絕退回定金給被上訴人依據(jù)不足，本院不予采納。綜上所述，審查原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律及實(shí)體處理欠妥，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)合同法》第四十五條的規(guī)定，判決如下：[page]

一、維持廣州市白云區(qū)人民法院(2002)云法民初字第2042號(hào)民事判決的第二項(xiàng)、第三項(xiàng)及訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān)的決定。

二、撤銷(xiāo)廣州市白云區(qū)人民法院(2002)云法民初字第2042號(hào)民事判決的第一項(xiàng)。

三、解除上訴人李瑞庚與被上訴人高路加于2002年10月4日所簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》。

二審受理費(fèi)260元由上訴人李瑞庚負(fù)擔(dān)。

購(gòu)房合同糾紛起訴流程有哪些?

1、首先了解相關(guān)起訴的法律知識(shí)。一是通過(guò)一定的信息渠道，最好是向?qū)I(yè)律師咨詢，明確所遇到的問(wèn)題通過(guò)訴訟能否解決，如果能通過(guò)訴訟解決，需要準(zhǔn)備哪些相關(guān)的證據(jù)材料，自己或委托律師起訴或申請(qǐng)仲裁，在訴訟前應(yīng)基本收集齊全證據(jù)材料，寫(xiě)好起訴書(shū)，準(zhǔn)備證據(jù)清單及身份證復(fù)印件。向法院提起訴訟的，必須符合下列條件：

(1)原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民，法人或其他組織;

(2)有明確的被告;

(3)有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由;

(4)屬于人民法院受理訴訟的范圍和法院管轄。

向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁需事先約定解決爭(zhēng)議的仲裁機(jī)構(gòu)或發(fā)生糾紛后雙方同意將爭(zhēng)議提交仲裁機(jī)構(gòu)的協(xié)議。

2、到房屋所在地法院起訴。起訴審查、立案由立案庭(室)負(fù)責(zé)，立案庭受理后開(kāi)具交費(fèi)通知單，到農(nóng)業(yè)銀行交費(fèi)，交費(fèi)后持農(nóng)業(yè)銀行開(kāi)具的交費(fèi)憑據(jù)到法院的財(cái)務(wù)部門(mén)換訴訟費(fèi)收據(jù)，然后再將該收據(jù)交立案窗口，至此立案完成。在起訴之前，原告為了執(zhí)行的方便，也可以申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全。

3、立案后，法院的內(nèi)勤將案件分到具體的承辦法官。承辦法官根據(jù)自己的時(shí)間安排，由書(shū)記員負(fù)責(zé)將起訴書(shū)送達(dá)被告或電話通知開(kāi)庭時(shí)間或其它事項(xiàng)。被告應(yīng)在收到起訴狀副本后15日內(nèi)提出答辯狀。不提出答辯狀的，不影響人民法院審理。

4、準(zhǔn)備證據(jù)并注意法院的證據(jù)規(guī)則的規(guī)定。法院審理案件實(shí)行“誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證”的原則，舉證不能，將承擔(dān)敗訴或?qū)徟薪Y(jié)果與己不利的后果，法律另有規(guī)定的除外。如果當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集并已提出調(diào)取證據(jù)的申請(qǐng)和該證據(jù)線索的，法院可以根據(jù)當(dāng)事人申請(qǐng)，依職權(quán)取證;當(dāng)事人提出申請(qǐng)可由人民法院勘驗(yàn)或者委托鑒定。

5、法院確定的開(kāi)庭時(shí)間和地點(diǎn)。所有訴訟參加人均應(yīng)嚴(yán)格遵守，無(wú)正當(dāng)理由不按時(shí)到庭的，不得再入庭參加訴訟。原告不到庭或未經(jīng)法庭許可中途退庭的，按自動(dòng)撤訴處理;被告不到庭或未經(jīng)法庭許可中途退庭的，可以缺席判決。

6、開(kāi)庭審理。民事、經(jīng)濟(jì)案件開(kāi)庭審理的順序?yàn)椋汉藢?shí)雙方當(dāng)事人的身份及代理人身份、宣布合議庭組成人員及詢問(wèn)是否回避，然后開(kāi)始審理。首先原告陳述事實(shí)，然后被告答辯，法庭調(diào)查、法庭辯論、法庭調(diào)解、最后陳述，然后休庭，一般不當(dāng)庭宣判，等判決書(shū)做出來(lái)后通知當(dāng)事人取判決，一般法院不宣讀判決書(shū)，簽字后自己看結(jié)果。適用普通程序?qū)徖淼拿袷?、?jīng)濟(jì)案件，審限為6 個(gè)月;有特殊情況需延長(zhǎng)的，由法院院長(zhǎng)批準(zhǔn)，可延長(zhǎng) 6個(gè)月;還需延長(zhǎng)的，報(bào)請(qǐng)上級(jí)法院批準(zhǔn)。適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖淼陌讣?，審限?個(gè)月。目前一般的案件均適用簡(jiǎn)易程序，由一個(gè)審判員獨(dú)任審理，三個(gè)月內(nèi)結(jié)案。三個(gè)月不能審結(jié)的，轉(zhuǎn)為普通程序。

7、二審審理。當(dāng)事人任何一方不服一審判決的，在判決書(shū)送達(dá)之日起15日內(nèi)向上一級(jí)法院提起上訴。不服一審裁定的，應(yīng)當(dāng)在裁定書(shū)送達(dá)之日起10日內(nèi)提起上訴。上訴應(yīng)當(dāng)遞交上訴狀，同時(shí)交納上訴費(fèi)，并通過(guò)原審法院提出。原審法院收到上訴狀后將上訴狀交給被上訴方，被上訴方提交答辯狀，一審法院將答辯狀再轉(zhuǎn)交上訴方，然后連同全部案卷和證據(jù)，移送第二審法院。第二審法院只對(duì)上訴人請(qǐng)求的有關(guān)事實(shí)和適用法律進(jìn)行審理?，F(xiàn)在的二審案件一般不開(kāi)庭審理，一般法院通知說(shuō)“談話”，只針對(duì)有爭(zhēng)議的部分進(jìn)行審理，沒(méi)有爭(zhēng)議的則不再審理。人民法院審理對(duì)判決的上訴案件，應(yīng)當(dāng)在二審立案之日起 3個(gè)月內(nèi)審結(jié)。有特殊情況需要延長(zhǎng)的，由法院院長(zhǎng)批準(zhǔn)。對(duì)裁定的上訴案件，應(yīng)當(dāng)在二審立案之日起30日內(nèi)做出終審裁定。

8、申請(qǐng)?jiān)賹?。?dāng)事人對(duì)已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定，認(rèn)為有錯(cuò)誤的，可向原審人民法院或上一級(jí)法院申請(qǐng)?jiān)賹?，但不停止判決、裁定的執(zhí)行。當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹彽?，?yīng)當(dāng)在判決、裁定發(fā)生法律效力后兩年內(nèi)提出。

9、申請(qǐng)執(zhí)行。發(fā)生法律效力的判決，當(dāng)事人必須履行。一方拒絕履行的，對(duì)方當(dāng)事人可向有管轄權(quán)的法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)提出書(shū)面申請(qǐng)，申請(qǐng)法院執(zhí)行。申請(qǐng)執(zhí)行的期限，雙方或一方當(dāng)事人是公民的為一年，雙方是法人或其他組織的為6個(gè)月。法院發(fā)生法律效力的判決、裁定和調(diào)解書(shū)，由原第一審人民法院執(zhí)行。執(zhí)行案件，簡(jiǎn)單案件3 個(gè)月內(nèi)執(zhí)結(jié);普通案件6 個(gè)月內(nèi)執(zhí)結(jié);重大疑難案件1年內(nèi)執(zhí)結(jié);特殊情況需延長(zhǎng)的必須辦理批準(zhǔn)手續(xù)。